מיסוי הכנסות נדל"ן בארצות הברית
הכנסות שכירות
סעיף 871 קובע כברירת מחדל שהכנסות שכירות מנדל"ן מהוות FDAP וחייבות במס בשיעור הקבוע שהינו 30% מההכנסות. בחישוב זה לא ניתן להכיר בהוצאות אחזקת הנכס כגון: ארנונה, דמי ניהול וכו'. לרוב על מנהל הנכסים שלכם תוטל האחריות לנכות ולהעביר את הסכום לרשות המס הפדראלית. בדרך זו המשקיע אינו חייב בהגשת דו"ח מס אמריקאי , אך עדיין עלול להיות חשוף למיסוי במדינה (State). בנוסף, המשקיע נושא בשיעורים נטו הגבוהים מ-30% מס, היות ולא ניתן להכיר בהוצאות. טופס 1042-S אשר נושא את קוד 14 מהווה את האסמכתא החוקית שהמיסים שולמו.
עם זאת, בהמשך החוק מתיר לנו לבחור להימסות בדרך אחרת. סעיף 871(d), מאפשר לנו להתייחס להכנסות אלו כאילו היו ECI, ובכך להתחייב במס לפי מדרגות. בחירה זו מחייבת הגשת דוח מס אמריקאי, 1040. ודוחות מס למדינות שמחייבות במס. בשיטה זו ניתן להכיר בכל ההוצאות אשר שימוש בייצור ההכנסה.
כדי לבצע בחירה זו, יש למלא ולחתום למנהל הנכסים או לסוכן אחר מטעמך על טופס W-8ECI. ומלכתחילה יש להנפיק מס' ITIN לפי חריג של הכנסות שכירות. וכן, עליך להגיש דוח מס, בשנה העוקבת עד המועדים הקבועים, ובו לציין שביצעת בחירה זו.
מדרגות מס פדראליות
שיעור מס | הכנסה משכירות |
10% | עד 10,275 $ |
12% | $10,275 עד $41,775 |
22% | $41,775 עד $89,075 |
24% | $89,075 עד $170,050 |
32% | $170,050 עד $215,950 |
35% | $215,950 עד $539,900 |
37% | מעל $539,900 |
קיזוז הפסדים
גם בשנים בהם היו הפסדים משכירות יש חובת הגשת דוח. ראשית, ההפסדים יתקזזו מול רווחי שכירות מנכסים אחרים או/ו משותפויות. שנית, ההפסדים יעברו לשנים עתידיות ויתקזזו מול הכנסות עתידיות. מידת האקטיביות בהשקעות היא זו אשר תקבע כנגד איזה הכנסות הפסד זה יתקזז. למשקיע הפשוט שהוא פסיבי, ההפסד יתקזז אל מול הכנסות מנדל"ן בארה"ב.
1. ECI – הכנסה מעסק או משלח יד בארה"ב. חובת הגשת דוחות מס ותשלום בשיעורי מס מדורגים.
2. NEC- הכנסות שלא מעסק או משלח יד. בעיקר הכנסות פאסיביות ממקור של FDAP (Fixed, Determinable, Annual or Periodic income) החייבות בשיעור מס קבוע של 30% או בשיעור מס אחר אשר נקבע ע"י אמנת המס.
סעיף 871 של קוד המס האמריקאי דן במיסים על זרים תושבי חוץ וקובע את מקורות ההכנסה ואת חלוקתם לפי שני המושגים לעיל.
הכנסות ממכירת הנכס
FIRPTA
רבים חושבים ששימוש בשותפות בין אם LLC או LP מאפשר להימנע מניכוי מס זה. הדבר לא מדויק ורצוי לקרוא על כך בפרק השותפויות.
מדרגות המס
מדרגות המס ברווח הון הנוצר ממכירת נכסי נדל"ן נחלקות לשני תקופות.
רווח הון מעל לטווח של שנה – חייב בשיעורים מוטבים של עד 20% מס.
רווח הון מתחת לטווח של שנה – חייב במס על פי המדרגות הרגילות.
שיעור מס | הכנסה משכירות | שיעור מס | הכנסה מרווח הון לטווח ארוך |
10% | עד $10,275 | 0% | עד $41,675 |
12% | $10,275 עד $41,775 | 15% | מ-$41,675 עד $459,751 |
22% | $41,775 עד $89,075 | 20% | מ-$459,751 |
24% | $89,075 עד $170,050 | 25% | על הפחת הנצבר של הנכס. |
32% | $170,050 עד $215,950 | ||
35% | $215,950 עד $539,900 | ||
37% | מעל $539,900 |
חשוב להבין נכס ששימש לשכירות ונמכר, וצבר פחת לאורך השנים. הפחת נוסף להכנסה וחייב במס של עד 25%.
ריבוי עסקאות פליפים – משקיע אשר מבצע עסקאות רבות בשנה, מסווג על ידי רשויות המס כ-Dealer אשר הסחורה שלו היא נכסי נדל"ן ועל כן לא יכול להשתמש במסלולים המועדפים, אלא אך ורק במסלולים הרגילים.
Owner financing או מכירה בחלקים
קיזוז הפסדים
קיים שוני בין נכסים אשר שימשו להפקת שכירות לכאלה שאינם. אלו ששימשו להפקת שכירות ונמכרו בהפסד, יוכר באותה השנה שבה נוצר על הסכום המלא ויתקזז כנגד כל הכנסה מכול מקור אמריקאי. ואילו במקרה השני, היה והנכס נמכר בהפסד, יוכר לאורך השנים בשיעור של עד 3,000 דולר בשנה.
מיסוי NOTE
המיסוי של ה-NOTE נחלק ל-3 חלקים:
- מרכיב ריבית
- מרכיב ההנחה – חייב במס בארה"ב בשיעורים רגילים.
- מרכיב הקרן – אינו חייב במס.
מתוך ה-3 קיימים 2 חלקים החייבים במס.
ריבית – מהווה הכנסה לפי FDAP החייבת ב-17.5% מתוקף אמנת המס עם ישראל. מרכיב זה גם יכול להיות פטור בארה"ב, לפי Portfolio interest exemption, אך את זה צריך לבחון לעומק.
מרכיב ההנחה – ברגע שרוכשים Mortgage Note בשוק המשני לרוב תגולם הנחה במחיר הקנייה, כלומר אם המשכנתא אמורה לשלם קרן של X, מחיר הרכישה יהיה Y-X. סכום ההנחה אמור להיפרס על אורך שנות ההלוואה שנותרו ולהיות ממוסה בשיעורים הרגילים. מרכיב זה יכול להיות פטור גם הוא ממס בארה"ב, בהנחה שלא בוצעו שינויים בתנאי ההלוואה או האזרח הזר לא יצר את ההלוואה.
גם במכשיר השקעה זה צריך לבחון לעומק האם עצם האחזקה לא מהווה ECI ומחייבת הגשת דוחות ותשלום מס מדורג.
מכירת ה-NOTE
בעת מכירה ה-NOTE נוצר רווח או הפסד. במידה ויש רווח, רווח זה ממוסה בארה"ב בשיעורים מוטבים אבל צריך לזכור שאם עדיין קיים איזשהו מרכיב של הנחה, סכום זה ימוסה בשערים רגילים. כמובן שמכירה ע"י אזרח זר נכנסת תחת הפטור השמור לאזרחים זרים במכירת נכס הוני שהוא לא נדל"ן.
עיקול הנכס
במידה והלווה לא עומד בתנאי ההלוואה והוחלט על עיקול הנכס, חוזרים לסעיפי מיסוי של שכירות או רווח הון.
מיסוי קרנות REIT
קרן REIT או בשמה המלא Real Estate Investment Trust הינה חברה אשר מחזיקה, מנהלת או מממנת נדל"ן ואת ההכנסות ממנו. ממש בדומה לקרן נאמנות רק בדגש על נדל"ן. על מנת להיחשב לכזו, 75% מנכסיה של החברה חייבים להיות מושקעים בנדל"ן, מזומן או אג"ח. ו-75% מהכנסותיה חייבות להיות ממקורות של שכירות, ריבית על מימון נדל"ן או מכירת נדל"ן. בנוסף, הקרן מחויבת לחלק לבעלי מניותיה 90% מהכנסתה החייבת. הקרן לרוב תהיה שקופה ופטורה ממס חברות, כך שמי שנושא בפועל בנטל המס הוא המשקיע/בעל המניות.
קרן REIT מאפשרת למשקיע שאין לו את ההון הנדרש, על מנת להשקיע בנדל"ן באופן ישיר, לגוון את תיק ההשקעות שלו ולהיות חשוף לנדל"ן באופן עקיף.
קיימים 4 סוגי הכנסה:
- חלוקת רווחים – השקולה לדיבידנד – Ordinary Dividends
- חלוקת רווח הון ממכירת נכסים – Capital Gain Distribution
- החזר השקעה – Return of Capital
- רווח הון במכירת המניה
קביעת מסלול המס התלוי בכמה גורמים:
- האם ה-REIT נסחרת או לא.
- המשקיע מחזיק בפחות מ-10% ממניות החברה.
- המשקיע הוא זר.
במקרה כזה חלוקת רווחים וחלוקת רווח הון יחשבו כדיבידנד וימוסו על פי אמנת המס בין ארה"ב לישראל בסעיף הדיבידנדים. שיעור המס יהיה על פי כן 25% שיגבה בארה"ב. על כן, אין צורך בהשלמה בישראל. החזר השקעה ורווח הון במכירת המניה יהיו פטורים ממס בארה"ב ויהיו חייבים בישראל, אך לשם כך נוספה דרישה נוספת והיא שלפחות 50% מהון המניות יהיה מוחזק ע"י ישויות אמריקאיות.
במידה וה-REIT אינה נסחרה ו/או המשקיע מחזיק מעל 10% ו/או מתחת ל-50% מהמשקיעים אמריקאים, חלוקת רווח הון תהיה חייבת במס של 21% ורווח הון במכירת המניה ובהחזר ההשקעה לא תהיה פטורה. במצב כזה גם יכולה להתעורר החובה להגיש דוחות מס אמריקאים.
