שחלוף נכסים 1031
מה זה?
סעיף 1031 לקוד המס האמריקאי מאפשר דחיית רווח הון משחלוף של נכסים דומים. ה-IRS קבע כללים ותנאים נוקשים על מנת למנוע שימוש לא ראוי בסעיף זה. על כן עדיף להשתמש במתווך מוסמך (Qualified Intermediary) אשר תפקידו למנוע שיבושים ביישום ההליך.
הסעיף קובע כי נכס אשר שימש בייצור הכנסה בעסק ו/או נכס המוחזק להשקעה, ניתן לשחלוף בנכס דומה ללא אירוע מס. הכוונה בנכס דומה היא לאופי הנכס ולא לתצורתו. כך למשל ניתן להחליף דירה בוילה, קרקע בדירה וכו'. נכס בארה"ב ונכס מחוץ לארה"ב אינם נחשבים דומים, אך ניתן לבצע שחלוף בנכס מחוץ לארה"ב לנכס מחוץ לארה"ב. כמו כן, אין מגבלה על כמות הנכסים שניתן לקנות בהליך כזה. כלומר מנעד האפשרויות רחב מאוד, אך הנכס החדש חייב גם הוא לשמש לעסק, השקעה או בייצור הכנסה.
הסעיף לא חל על אדם שעיסוקו הוא מכירת נכסים.
כיצד ההליך מתבצע?
לאחר תהליך סגירת המכירה והחוזה של הנכס הראשון, יש למשקיע 45 יום לזהות לפחות 3 נכסים שהוא מעוניין לרכוש במקום. הסגירה על הנכס/ים החדש/ים חייבת להתבצע עד 180 יום לאחר מכירת הנכס הקודם. על מנת לנצל את מלוא הפוטנציאל של דחיית המס, יש לבחור נכסים אשר שווים לנכס הנמכר או עלותם גבוהה ממנו.
ההליך מלווה במתווך מוסמך ובחשבון נאמנות על מנת להיחשב "כשר". בהתאם לזאת למשקיע אין מגע עם הכסף בתהליך המכירה והקנייה. כלומר מרגע המכירה הנכס עובר לנאמנות ומשם משמש לקניית הנכס הרצוי.
דוגמא מספרית:
א' הוא בעלים של נכס אשר שימש לשכירות בשנתיים האחרונות. הוא חושב למכור את הנכס ורוצה לדחות את רווח ההון. א' קנה את הנכס ב-100,000 דולר ולאורך השנתיים דרש פחת של 20,000 דולר. הערך המופחת של א' בספרים הינו 80,000 דולר. א' מוכר את הנכס 120,000 דולר וקונה במקומו נכס ב-140,000 דולר. מה הערך בספרים של הנכס החדש של א'?
תשובה: 100,000=140,000-40,000
יש לעיין בפרק המיסוי הישראלי על מנת לבחון את הכדאיות של הליך זה.
במקרה של שחלוף קיימת האפשרות לבקש פטור ממשטר המס של FIRPTA וזאת ע"י הגשת טופס 8288-B.
כל הרעיון בעסקת 1031 Exchange הוא שהמשקיע מעביר את השליטה בעסקה לגורמים מתווכים ואינו בא במגע עם הכספים. על כן, ניתן להתחרט בזמנים מאוד ספציפיים, למשל: לפי המכירה של הנכס הראשון, לאחר 45 יום ולאחר הרכישה של הנכסים החדשים ולאחר 180 יום.
לא, אולי עדיף אבל זה לא מתאשפר בכל סיטואציה. בקוד המס האמריקאי יש 4 כללי Safe Harbor, וניתן להשתמש בכל אחד בנפרד או בשילוב עם הכללים האחרים.
