מיסוי השקעות נדל"ן בארה"ב
מיסוי השקעות נדל"ן בארה"ב נקבע על פי אמנת המס בין ארה"ב לישראל. אמנה זו קובעת את זכות המיסוי ואת ההיררכיה. בהתאם לכך נקבע כי בהכנסות מנדל"ן, מיקומו הגיאוגרפי של הנכס הוא הקובע. לכן, הכנסות ממכירת הנכס והן מהכנסה שוטפת של שכירות חייבות בארה"ב קודם וישראל זכאית רק להפרשים. מעבר לאמנת המס, קיימים גם חוקי המס הפנימיים של ישראל, אשר קובעים את מסלול ושיעור המס ומספקים מידע על היכולות לקזז הפסדים.
הכנסות שכירות
המשקיע יכול לבחור כל שנה, אחד מבין 2 המסלולים הבאים:
מס קבוע (סעיף 122א') – מיסוי של 15% מההכנסות ללא היכולת לנכות הוצאות, למעט פחת, וללא היכולת לקזז מיסים זרים. המסלול מתאים לרוב למי שנמצא במדרגת מס הכנסה גבוה ומי שבמהלך השנה לא צבר הרבה הוצאות.
המס השולי – ההכנסה מתווספת לשאר ההכנסות של הנישום. כאשר עד גיל 60 המדרגה מתחילה בשיעור של 31% ואילו מעבר המדרגה מתחילה ב-10%. במסלול זה ניתן לנכות את כלל ההוצאות ששימשו בייצור הכנסה וניתן להזדכות על המיסים הזרים. לרוב, מסלול זה יתאים לאלו בעלי הכנסות נמוכות ו/או מעל גיל 60. בנוסף לזאת, המסלול יתאים גם לאלו הצברו במהלך השנה הוצאות רבות.
*כמובן שמס הכנסה יכול להגדיר משקיע, כבעל הכנסה מעסק או משלח יד וזאת בהתאם למבחנים השונים של כמות הנכסים, רווח וכו'.
קיזוז הפסדים:
סעיף 29, קובע שהפסדים משכירות מחוץ לישראל ניתן לקזז כנגד רווחי שכירות אחרים מחוץ לישראל או כנגד רווח הון שנצמח מאותו בניין שנוצר בו ההפסד. במידה ובשנת המס לא היו רווחים אחרים, ההפסד נצבר לשנים הבאות וניתן להתקזז כנגד אותם רווחים..
הכנסות ממכירת נדל"ן
מכירת נדל"ן מחוץ לישראל אינה נכללת בחוק מיסוי מקרקעין אלא בחלק ה' של פקודת מס הכנסה כרווח הון. סעיף 121 מטיל מס של עד 25% על רווח הון הריאלי שנוצר בידי יחיד. גם כאן קיימת הטבה לאלו אשר הגיעו לגיל 60. אם הנכס שימש להשכרה רווח ההון יכיל גם את הפחת הנצבר לאורך השנים. חשוב להבין שהפחת לצרכי מס בישראל יכול להיות שונה מהאמריקאי הן בערכו והן בשיעורו.
מס הכנסה דורש שנכס שנמכר ידווח תוך 30 יום ובגינו תשולם מקדמה.
קיזוז הפסדים:
הפסד הון שנוצר מחוץ לישראל יקוזז תחילה כנגד רווח הון מחוץ לישראל, אם אין כזה ניתן לקזז כנגד רווח הון מישראל. במידה ואין גם כזה ניתן לקזז גם כנגד הכנסה מריבית ודיבידנד. במידה ואין הכנסות מהסוגים האלה, ובמידה ומוגש דוח ניתן להעביר את ההפסד לשנים הבאות והוא יקוזז על פי אותו הסדר בעתיד.
חשוב להבין שרווח הון לא כולל מלאי עסקי. מכירה של נדל"ן יכולה להיחשב כמלאי עסקי במידה והיקף העסקאות גדול.
שחלוף
סעיף 96(ג) קובע כי במידה ומדינת המקור מתירה הליך שחלוף נכסים, במקרה של ארה"ב סעיף 1031, ישראל רואה בעסקה זאת כחייבת בתשלום מס מלא, אך מתחייבת לשמור מס זה כזיכוי עד לעת מכירת הנכס החדש שנרכש.
LLC בישראל
מס הכנסה פרסם שני חוזרים לגבי LLC. החוזר הראשון מס' 3/2002, קובע כי יראו לצרכי מס את ה-LLC כאילו היה "חבר בני אדם" או במילים פשוטות חברה/תאגיד. החוזר השני, מס' 5/2004, והמעניין יותר קובע את כללי זיכוי המס הזר, כלומר המס האמריקאי, כנגד המס הישראלי. במסגרתו קיימת הבדלה בין שני מקרים:
- ניהול ושליטה מישראל
- המקרה השני הוא כאשר הניהול ושליטה לא מישראל
במצב הראשון, מס הכנסה דורש שה-LLC ידווח על הכנסותיה וימוסה לפי שיעור מס חברות (נכון להיום 23%). מס הכנסה יתיר את זיכוי המס של היחיד בארה"ב כנגד מס החברות. במקרה של משיכת רווחים מס הכנסה יראה בכך דיבידנד לבעל המניות אשר ימוסה לפי סעיף 125ב'.
דוגמא:
הכנסות 10,000 דולר אשר חייבות במס של 10% ברשות הפדראלית ועוד 2% במדינה. בנוסף החברה חילקה לבעל המניות את כל הסכום כרווח.
הכנסה – 10,000.
שיעור מס חברות (23%) – 2,300 דולר.
מס פדראלי ומדינה (12%) – 1,200 דולר.
שיעור מס על הדיבידנד לבעל מניות מהותי (30%) – 2,310=0.3*(1-0.23)*10,000.
סה"כ מס ששולם 4,610 או 46.1%, מתוכם 3,410 למדינת ישראל.
במצב השני, כאשר הניהול והשליטה לא מישראל. מס הכנסה מאפשר לשקף את ההכנסות לבעל המניות. לדוגמא אם הכנסות ה-LLC הם ממקור של שכירות, מס הכנסה רואה זאת כאילו הנישום הרוויח שכירות ומחייב במס בהתאם. כלומר קיים זיהוי מלא בצורת חיוב המס בישראל לזה בארה"ב. במקרה זה חלוקת הרווחים פטורה ולא חל עליה מיסוי נוסף. נקודה מעניינת נעוצה בהגדרת "ניהול ושליטה". נקבע כי המושג בלתי נפרד ועל כן מספיק לנו שרק אחת מההגדרות לא תתקיים.
אותה דוגמא רק לפי הנחה זאת:
הכנסות 10,000 דולר
שיעור מס יחיד – 31%
סה"כ מס 3,100 דולר או 31%, מתוכם לישראל 1,900 דולר.
משמעות:
החוזרים מדברים על "שיקוף" בעל המניות לצורכי זיכוי מס זר בלבד. לכן, הם לא עוסקים בשאלת קיזוז הפסדים ושימוש במסלולים. ועם זאת דווקא מתוך ההגדרת של החוזר הראשון ל-LLC, אנחנו למדים כיצד מס הכנסה חושב. משקיע שהקים חברת LLC המייצרת הכנסת שכירות אינו רשאי ללכת למסלול המס הקבוע. מסלול זה חל על יחידים בלבד ואילו LLC נחשבת "חבר בני אדם". כנ"ל לגבי הפסדים, הם לא ניתנים לקיזוז מעצם הגדרת ה-LLC.
השיקוף נעשה בטופס 150 של מס הכנסה אשר מתווסף לדוח מס הכנסה הישראלי.
על מנת לעקוף את מגרעות ה-LLC בתחום קיזוז ההפסדים ובחירת מסלול המס הקבוע בשכירות, ניתן לרשום אותו כחברת בית/משפחתית בישראל. את הרישום יש לעשות עד 3 חודשים מיום התאגדות ה-LLC. החיסרון היחידי במצב זה הוא סעיף 373א' של חוק ביטוח לאומי שכרגע מתנהל בבית משפט.
